Avaliação do Custo de Obra
Uma das maiores Duvidas sobre obras a preço de custo ou em uma construção a preço de custo é sobre os investidores; os investidores participantes, aportam mensalmente recursos para construção do empreendimento junto a construtora, incorporadora ou administradora da obra. Na fase preliminar, aonde se é admitimos investidores, é realizado uma avaliação inicial do custo obra, e num segundo momento são desenvolvidos os projetos estruturais, elétricos, definido método construtivo, o que faz com que a construtora tenha uma maior assertividade no custo final da obra, porém ao decorrer dos anos de execução podem ocorrer imprevistos que são inerentes à todo tipo de construção, fazendo com que só seja possível fechar o custo real do empreendimento, no termino de sua execução e com a obtenção de todas as documentações legais, sendo necessário ajustes para conclusão dos serviços, além da correção por algum índice de construção civil como INCC, IPCE ou IPCA.
Veja algumas das duvidas apresentadas pelos investidores;
Dação em Pagamento X Compra e Venda
O assunto hoje é para esclarecer sobre uma das diferenças pertinentes ao contrato de Compra e Venda de Imóveis e contrato de Dação em Pagamento, qual a vantagem e desvantagem, frente principalmente sobre o custo do pagamento de Tributos Federais.
Um destes tributos é o Imposto sobre a venda de um imóvel, tributo federal calculado sobre a renda adquirida, que em transações imobiliárias de compra e venda é cerca de 15% sobre o “ganho de capital”, trata-se da porcentagem do lucro imobiliário, diferença entre o valor de compra e o montante recebido na venda.
Já na Dação em Pagamento, contrato utilizado pela SCP de bens imóveis, a incidência do custo de pagamento de Impostos Federais é de 6,73% sobre o que foi investido, um valor menor, isto se dá justamente porque não há transmissão ou aquisição de propriedade, mas sim, especificação de propriedade, pois o contrato é a preço de custo, assim, ao repassar o imóvel para um terceiro adquirente, presume-se o não auferimento de lucro.
Neste procedimento, você paga menos Imposto de Renda, pois as regras deste tipo de transação são específicas.
Esta norma particular se dá pela forma como o contrato de Dação em Pagamento acontece, pois há um acordo de vontades entre credor e devedor, por meio do qual o primeiro concorda em receber do segundo, para exonerá-lo da dívida, prestação diversa da que lhe é devida, extinguindo o débito. A parte devedora devolve o patrimônio, neste caso, bem imóvel, para a outra, que aceita receber em troca de pagamento de dívida pecuniária e assim encerrar o débito.
Este é um dos aspectos das muitas diferenças destes dois tipos de contratos, mas que na hora de se efetuar um negócio, para que tenha o maior lucro possível, deve-se levar em conta.
Assim, resta evidente algumas das vantagens econômicas de se investir em um imóvel através de uma SCP, com contrato de Dação em Pagamento.
Se ainda tem algumas duvidas sobre obras a preço de custo, continue acompanhando.
Contrato de Sociedade em Conta de Participação
Como toda a sociedade, a Sociedade em Conta de Participação (SCP) é composta por duas ou mais pessoas, sejam elas jurídicas ou físicas, com um mesmo interesse em comum, o investimento para realização de um empreendimento e posteriormente a apuração do lucro do capital investido.
Apesar de não possuir personalidade jurídica, é uma sociedade, regular, reconhecida legalmente, cuja previsão legal encontra-se nos artigos 991 a 996 do Código Civil Brasileiro. Sem a necessidade de grandes formalidades, pode ser provada por todos os meios permitidos no Direito, embora seja importante formalizar contrato no qual preveja toda a maneira de atuação da SCP.
Essas duas ou mais pessoas, em parceria estratégica, se associam e investem em determinado projeto para no resultado final dele, obter o lucro comum, partilhando os resultados finais do que fora estabelecido em contrato.
A estes sócios, dá-se os nomes de Sócio Ostensivo e Sócio Participante (Oculto), cada qual com suas responsabilidades, direitos e deveres, contribuindo para a constituição de um patrimônio específico que assegurará o negócio combinado.
Ao Sócio Ostensivo, cabe toda a viabilização para que o projeto seja realizado. É ele que tem a obrigação efetiva de que o negócio prospere, utilizando de recursos, estratégia e logística necessários para a execução do ajustado no contrato, ou seja, a atividade constitutiva do objeto social, toda a responsabilidade na empreitada da concretização da demanda, assim como toda tratativa com terceiros viabilizando a materialização do objeto pactuado, sempre participando aos demais sócios os resultados obtidos, de maneira clara e explícita, prestando todas as informações básicas e fundamentais para que não gere dúvidas sobre sua atuação.
Por outro lado, temos o Sócio Oculto ou Participante, que participa na sociedade com o aporte (capital financeiro) necessário para a concretização do empreendimento, é o sócio investidor, pois a ele cabe o custeio dos recursos financeiros, conforme estipulado contratualmente, para ao final da empreitada proposta, compartilhar dos resultados esperados na medida do capital empregado.
Ao Sócio Oculto é garantida sua privacidade e o direito de fiscalizar toda a atividade para a qual a sociedade foi criada.
Alguns aspectos sobre a elaboração do Contrato Social deste tipo de sociedade, são importantes de serem observados.
Um deles é sobre a necessidade de estar sempre adequado à época, ao mercado econômico e as exigências legais e negociais dos acordos mútuos, entre pessoas com interesse comum.
Apesar de produzir efeitos só entre os sócios, normas e critérios são apreciados sempre respeitando as regulamentações das Leis Brasileiras, observados os artigos do Código Civil de 2002, que estipulam como deve ser formalizada a sociedade tornando-a válida, existente e com eficácia completa entre seus sócios.
Por consequência de todas as características da formação da SCP, tem crescido muito este tipo de negócio entre sócios, principalmente nos empreendimentos imobiliários, em que há a união de esforços e contribuições para um mesmo objetivo, colaborando, e muito, para a economia brasileira, expandindo e aprimorando em qualidade de serviço.
Ao término de um determinado projeto, quando encerradas as atividades necessárias para a conclusão do empreendimento para a qual a parceria foi criada, a sociedade será extinta, pois os objetivos contratados foram alcançados, concluindo assim mais uma obra projetada, beneficiando ambos os sócios.
Consegui tirar as suas duvidas sobre obras a preço de custo? caso tenha alguma duvida ainda, entre em contato que será uma prazer atende-lo
Polliana Moraes – CRECI: 211717-F
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