Entender melhor sobre o processo de compra e venda de um imóvel é importante. Ao saber isso, você consegue evitar aborrecimentos, como esquecer de pagar um imposto essencial. Assim, nessa burocracia, você deve prestar atenção ao lucro imobiliário.
Ao seguir essas dicas, você pode manter um bom planejamento financeiro. Além disso, também pode evitar cair em negociações enganosas.
Por isso, veja agora o que é o lucro imobiliário, como calcular esse imposto, em que casos há isenção e muito mais. Acompanhe!
O que é o lucro imobiliário?
O lucro imobiliário é um imposto que recai sobre a diferença entre o valor pago pelo imóvel e o seu custo de venda. Para isso acontecer, o montante final precisa ser positivo. Assim, a Receita Federal chama essa taxa cobrada após a venda do bem de ganho de capital.
Em outras palavras, caso seu imóvel tenha 5 anos e você comprou por R$ 500 mil, mas quer vender por R$ 800 mil, há um lucro de R$ 300 mil, sendo necessário pagar o imposto.
Para cálculo do valor a ser pago há uma tabela progressiva indicando as alíquotas para ganho de capital, que você verá ainda neste artigo.
Quando deve ser pago?
O imposto lucro imobiliário deve ser pago logo depois da venda do bem. Para isso, há um prazo determinado. Contudo, o proprietário deve fazer o pagamento antes de realizar a Declaração do Imposto de Renda.
Isso acontece porque é uma tributação exclusiva, logo não pode ser abatida após o imposto declarado. O lucro imobiliário precisa ser pago até o último dia útil do mês posterior ao recebimento do valor pelo imóvel.
Como é o cálculo e a apuração do lucro imobiliário?
A maneira mais fácil de acertar nesse cálculo é com o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal, indicado para a pessoa física. Porém, para ter uma ideia, o percentual do lucro imobiliário mínimo é de 15% sobre a diferença que você lucrou.
Por outro lado, a tributação desse imposto difere para uma pessoa jurídica. Nesse caso, se ela vendeu o bem, também envolve mais elementos, funcionando pelo regime tributário de uma empresa. Caso você tenha dúvidas, um contador pode ser seu grande aliado nessa hora.
Até aqui, você já percebeu que adquirir um imóvel vai muito além de uma transação financeira, não é? Nisso, estão diversas burocracias: averbação de imóveis, taxas, documentos para levar ao cartório, ITBI e mais exigências no trâmite.
Porém, ao acompanhar nossas matérias, é possível estar um passo à frente dessas questões tributárias. Com isso, você se previne de surpresas nas documentações.
Alíquotas e porcentagens do imposto
Por ser um ganho de capital, é natural que o valor sofra uma taxação. Porém, as alíquotas e porcentagens são o que mais causam dúvidas na hora de entender como calcular lucro imobiliário.
Anteriormente, a taxa de pagamento era única, correspondendo a 15%. Isso mudou com a Lei 13.259 de 2016. Hoje, a alíquota não é mais fixa e segue a tabela progressiva segundo o valor obtido na transação. Veja as porcentagens:
- 15% quando o lucro imobiliário não ultrapassar R$ 5 milhões;
- 17,5% caso exceda R$ 5 milhões e não seja maior que R$ 10 milhões;
- 20% se ultrapassar R$ 10 milhões e for inferior a R$ 30 milhões;
- 22,5% em um lucro imobiliário superior a R$ 30 milhões.
No entanto, como grande parte das regras, essa também tem suas exceções. Então, existem casos em que o imposto é cobrado de forma distinta, como no caso de pessoa física e pessoa jurídica.
Fora isso, há até mesmo a isenção. Veja a seguir quais são as ocorrências em que o lucro imobiliário não é cobrado.
Como funciona a isenção de pagamento?
Ainda que exista o imposto, há momentos em que se pode ter a isenção. Dessa forma, não é em toda a venda de imóveis que acontece o imposto sobre o ganho de capital.
As situações em que você está isento são:
- se a residência foi comprada até 1969;
- quando você adquire outro imóvel residencial em até 180 dias depois de o contrato de venda ser assinado;
- caso a venda do bem for num valor igual ou inferior a R$ 440 mil. Aqui, o proprietário deve ter apenas um imóvel e não ter vendido outro nos 5 anos anteriores.
O segundo tópico precisa de um pouco mais de atenção. Se o dinheiro da venda não for usado exclusivamente para comprar outra residência, o valor restante será devido no imposto, seguindo a tabela de alíquotas.
Fora isso, a isenção de venda seguida de compra de imóvel apenas pode ser utilizada outra vez depois de 5 anos do trâmite. Sua situação não se encaixa em nenhum desses casos? Não se preocupe, aprenda como reduzir o lucro imobiliário.
Como reduzir o valor a pagar do imposto?
Sim, é possível diminuir o montante que você paga no lucro imobiliário. Assim, não se perde tanto quando você vender seu imóvel. Por exemplo, é possível comprovar despesas com registros e escritura, que podem ser abatidas no ganho de capital. Isso já reduz o tributo, uma vez que ele é cobrado sobre quanto você lucrou.
Outra tarifa que pode ser descontada são os gastos com reformas na residência vendida. Nesse cenário, elas são incluídas no valor de aquisição do imóvel, para ser mais específico. Além disso, subtraia também as comissões para os corretores de imóveis, caso você tenha feito esse investimento.
As residências adquiridas entre 1970 e 1988 também apresentam descontos. Nisso, os imóveis obtidos por herança, da mesma forma, apresentam um percentual que pode ser abatido no imposto.
Imóveis comprados na planta só terá que pagar o lucro imobiliário quando for lavrar escritura.
Porém, mantenha em mente que todas essas reduções precisam ser comprovadas e apontadas no GCAP. Para explicar a sigla, é o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal usado para recolher o imposto em questão.
Conclusão
O lucro imobiliário é descontado sempre que o valor de venda do seu imóvel for superior ao de compra. Por isso, a Receita Federal considera que você teve uma renda e deve declarar esse montante.
O que define se a taxa a pagar é de 15% ou 22,5% está no lucro total. Sendo assim, quanto mais você lucrar, também será preciso pagar uma taxa maior.
Preste atenção para pagar o imposto em até 30 dias depois da venda e não aguarde a declaração anual para cumprir com essa tarifa.
Por fim, se ainda tiver dúvidas sobre esse imposto no processo de compra e venda de imóveis, confira o site da Receita Federal e baixe o GCAP. Com ele você pode ver se tem descontos, quanto é a tributação do lucro e emitir o DARF do lucro imobiliário.
Créditos da Matéria: bridgeimoveis.
