Quem pretende comprar um imóvel – especialmente se deseja um novo – certamente vai se deparar com ofertas de aquisição de apartamento na planta.
É uma modalidade que oferece vantagens importantes. E, claro, tem também seus riscos. Se você deseja saber as principais características dessa modalidade acompanhe a matéria e saiba como comprar um apartamento na planta: como funciona a compra?.
Apartamento novo é o sonho de muita gente. Veja se compra de imóvel na planta é uma solução para você.
O que é compra de imóveis na planta?
Como o próprio nome diz, a compra de imóvel na planta é a aquisição de um apartamento ainda na fase de construção – ou, mesmo, antes do início da obra.
Portanto, é uma modalidade que não serve a quem tem pressa de se mudar. É preciso esperar alguns anos, até que a obra seja concluída. Para quem pode – ou até prefere, dependendo de seus planos e condições – esperar esse prazo, pode ser uma boa.
Flávia nos explicou, no início da entrevista, que há diferentes modalidades de se fazer isso. Vamos explicar rapidamente algumas delas, e mais detalhadamente aquela que é a mais adequada à maioria das pessoas.
Obra por administração: entenda o conceito
Chama-se obra por administração o empreendimento em que um grupo de pessoas – geralmente pessoas físicas – se reúne em sociedade para realizar a construção de um imóvel.
As pessoas adquirem o terreno, contratam o projeto, aprovam as licenças e partem para a construção. Ao longo da obra, contratam a mão de obra, adquirem o material e acompanham a execução.
Os sócios do empreendimento assumem todos os custos e, ao final, cada uma é proprietária do imóvel em parte proporcional ao investimento feito.
Na construção de um edifício de apartamentos ou de salas, por exemplo, cada sócio torna-se proprietário de uma ou mais unidades, conforme o montante investido.
As obras por administração geralmente têm um caráter menos profissional do que outras modalidades descritas neste texto. Em muitos casos são empreendimentos isolados, tocados por amigos, parentes ou colegas de trabalho.
Se tudo for bem realizado – a aquisição do terreno, a contratação dos profissionais da construção e a compra dos materiais – pode ser um bom investimento.
Há, inclusive, construtoras que se prestam a serem contratadas para realizar a obra, o que aumenta as chances de sucesso no empreendimento.
SCP e SEP: o que são?
Há também formas de negócio em que investidores participam organizadamente como sócios de construtoras, em empreendimentos específicos. São as:
- SCP – Sociedade por Cotas de Participação – e as;
- SEP – Sociedade de Propósito Específico.
Ou seja, os investidores são sócios apenas naquela obra específica, não tendo participação ou responsabilidade em outros empreendimentos da construtora.
Nesta modalidade, normalmente as construtoras é que propõem o empreendimento, usando sua experiência na identificação de bons negócios e condução da obra.
Os investidores assumem solidariamente as responsabilidades e os benefícios. Para a construtora pode ser vantajoso, pois dilui parte dos custos e dos riscos. Para os investidores pode também ser vantajoso, pois, em caso de sucesso, o retorno do investimento é maior.
Como comprar apartamento na planta
Mas a forma possivelmente mais usual de compra de apartamento na planta é a aquisição simples.
Isto é, aquela em que a construtora assume totalmente a responsabilidade pelo empreendimento, desde o início do projeto até a entrega do imóvel, e negocia as unidades diretamente com os compradores com a ajuda de um corretor de imóveis. A relação entre as partes é, portanto, a de cliente e fornecedor.
Vamos entender melhor as etapas desta modalidade.
Projeto e lançamento
Tudo começa a partir da construtora. É ela quem decide lançar o empreendimento, escolhe o local, adquire o terreno, providencia o projeto e aprova todas as licenças necessárias junto aos órgãos públicos.
Nesta altura, a construtora já tem o orçamento da obra, em todas as suas fases. Assim, ela consegue calcular o custo de cada unidade e poderá determinar seu preço.
Cabe lembrar que o preço de venda pode variar de acordo com as características da unidade – dimensões, posição, andar em que se localiza.
Venda do apartamento na planta
Definidos os preços das unidades, a construtora parte para vendê-las. O fluxo de pagamentos é dividido em três fases.
- A primeira é entrada.
- A segunda é durante a obra.
- A terceira, é quando o imóvel está pronto para ser entregue ao comprador.
A entrada fica em média, 30% do valor do imóvel. Este montante geralmente envolve um sinal, prestações mensais, e pode haver também parcelas semestrais ou anuais.
É importante dizer que, á medida que os pagamentos são realizados, o saldo devedor está sujeito a correção, que geralmente é feita pelo Índice Nacional de Custos da Construção – INCC.
É este mecanismo de correção que protege a construtora contra os aumentos nos custos de materiais e mão de obra. Isto reduz o risco do negócio e, assim, possibilita que a construtora tenha melhores condições para oferecer a aquisição do apartamento na planta.
A construtora sempre apresenta uma proposta inicial de fluxo de pagamento. Mas com algumas construtoras há a possibilidade de negociação, conforme os interesses e condições do comprador.
Por exemplo, caso ele tenha disponível um valor acima do exigido pela construtora para o sinal, poderá oferecer uma entrada maior, em troca de um abatimento nas parcelas mensais.
Com algumas construtoras há a possibilidade de definir padrões de acabamento, cores, materiais, e até mesmo detalhes da arquitetura da unidade.
Construção e entrega do apartamento na planta
Fechado o negócio, a construção segue em frente. O comprador pode acompanhar a obra, enquanto paga suas prestações, conforme negociado.
Terminada a construção e concluídos os pagamentos da primeira fase, é o momento de quitar o saldo devedor e tomar a posse do imóvel.
O saldo devedor representa, em média, 70% do valor do apartamento na planta. O comprador poderá quitá-lo diretamente com a construtora, ou contratar um financiamento imobiliário pelos programas tradicionais, como o Sistema Financeiro da Habitação – SFH e o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI.
As construtoras geralmente têm todo o interesse em orientar o comprador sobre a contratação do financiamento. Isto não apenas garante a ela o recebimento do dinheiro e a concretização do negócio, como ajuda a construir uma reputação de boa parceira de seus clientes.
Concluída a obra, contratado o financiamento e entregues as chaves, encerra-se o trabalho da construtora. A propriedade do imóvel fica em nome da instituição financeira que concedeu o crédito imobiliário, até que o mesmo seja quitado.
A posse, que é o direito de uso, fica em nome do proprietário, que poderá ocupá-lo, alugá-lo ou até vendê-lo – neste caso, precisará quitar o financiamento no ato da venda.
Entendeu como funciona a compra de um apartamento na planta: como funciona a compra?
Créditos da Matéria: Educando o seu bolso
